건설계약, CM 계약 정리 -2편-

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건설관리, CM 뜻 및 의미 (Construction Management(CM))

 

CM 계약 방식 

CM for Fee 방식 (자문형, 용역형, 순수형)

CM for Fee

 CM은 발주자의 Agent(대리인)로서 건설관리 업무를 수행하여 이에 대한 수수료를 보상받고,해당 프로젝트의 성공과 실패 결과에 별도의 책임을 지지 않는다.

 이러한 계약방식을 CM for Fee방식이라 부르며, 그 외에도 Professional CM. Pure CM, Agency CM이라고도 불린다.

 

 

CM at Risk 방식 (책임형, 위험부담형)

CM at Risk

 CM for Fee 방식은 발주자를 대신해 단순 컨설팅업무만을 담당하였다면 CM at Risk 방식은 프로젝트 시공을 포함한 사업 전반에 대한 책임을 지게 된다.

 따라서 CM at Risk 방식은 정해진 대가 이외에 이윤을 추구할 수 있지만 발주자에게 공사비상한가보장계약인 GMP(Guaranteed Maximum Price)를 제시한 경우라면 최종 사업비용을 초과하지 않도록 해야 한다는 위험이 따르게 된다.

 

 

시공책임형 건설사업관리

건설산업기본법 제2조제9호

• '시공책임형 건설사업관리'라 함은 종합공사를 시공하는 업종을 등록한 건설업자가 건설공사에 대하여 시공 이전 단계에서 건설사업관리 업무를 수행하고 아울러 시공단계에서 발주자와 시공 및 건설사업관리에 대한 별도의 계약을 통하여 종합적인 계획, 관리 및 조정을 하면서 미리 정한 공사 금액과 공사기간 내에 시설물을 시공하는 것을 말한다.

 

 시공책임형 건설사업관리는 건설산업기본법에서 명시하고 있듯이 Pre-con service와 GMP(Guaranteed Maxumum Price) contract (시공 전 서비스 + 보증 최대 가격 계약)가 합쳐진 방식으로서 아직까지는 법적 근거조항이 미비하여 분쟁의 여지가 있으며 공기업에서 특례운용기준으로 시범적용 중인 방식이다

 

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CM 계약의 장점과 단점은?

 CM 계약방식은 장점으로는 발주자가 건설프로젝트에 대한 전문적인 지식이 없더라도 건설관리업무를 위임함으로써 초기단계 업무수행이 가능하고,

 프로젝트 참여주체 간의 지속적인 협의가 가능하여 전반적인 계획 및 관리능력의 향상으로 비용 및 품질, 공사기간 등과 같은 프로젝트 목표를 경제적이고 효율적으로 달성할 수 있게 된다.

 또한 해당 프로젝트의 초기단계에서 가치공학(Value Engineering)을 적용함으로써 원가절감이 가능하고,

 설계단계에서 지식과 시공경험을 반영하여 차후에 발생될 설계변경을 최소화하여 시공의 최적화를 도모할 수 있게 된다.

 발주자는 공사비상한가보증계약인 GMP(Guaranteed Maximum Price)를 통해 사업비에 대한 리스크를 줄일 수 있고,

 설계시공 병행방식인 Fast - Track를 사용하여 전체 프로젝트의 기간을 단축할 수 있다.

 

 단점으로는 CM for fee 방식의 경우는 프로젝트 수행에 대한 모든 위험은 발주자에게 있고,

 해당 프로젝트의 성공 여부가 위임받은 CMr, 건설사업관리자의 능력에 따라 크게 좌우되므로 CMr을 잘못 선정됐을 경우는 좋지 못한 결과를 야기하며,

 건설컨설팅업무 외의 업무는 프로젝트 진행에 따라 발주자가 신속하게 의사결정을 해야 하므로 관리 및 조직능력이 없는 발주자인 경우 해당 프로젝트 수행에 큰 어려움이 따른다.

 CM at Risk 방식의 계약인 경우 건설사업관리자가 정해진 대가 이외의 이윤을 과도하게 추구하여 사업적인 큰 위험이 따를 수 있다.

 

 

CMr(건설사업관리자)의 자격

 CMr 즉 건설사업관리자는 계약된 발주자를 위해 프로젝트 초기단계에서부터 준공과 유지관리 등 다양하고 전문적인 높은 수준의 전문적이고 체계적인 서비스를 제공해야 하는데

 이로 인해 시공 및 설계자 등에 신속하게 대처하기 위해 공학적 전문지식 이외에도 다양한 관리 지식이 필요하다.

 그러므로 다양한 경험과 높은 지식을 가진 주체라면 발주자, 시공자, 설계자 외에도 그 누구라도 CMr, 건설사업관리자가 될 수 있다.

 건설프로젝트 업무를 수행하는 CMr이 누가 할 것인지 또한 중요하지만 수행하는 CMr이 적절한 능력을 가지고 해당 프로젝트를 수행할 수 있는가가 관건이라 볼 수 있다.

 

 

CMr(건설사업관리자)의 업무

 우리나라 건설기술 진흥법 시행령 제59조 에서는 건설사업관리의 업무범위 및 업무내용을 다음과 같이 구분하였다.

- 건설사업관리의 업무범위
1. 설계 전 단계
2. 기본설계 단계
3. 실시설계 단계
4. 구매조달 단계
5. 시공 단계
6. 시공 후 단계

- 건설사업관리 단계별 업무내용
1. 건설공사의 계획, 운영 및 조정 등 사업관리 일반
2. 건설공사의 계약관리
3. 건설공사의 사업비 관리
4. 건설공사의 공정관리
5. 건설공사의 품질관리
6. 건설공사의 안전관리
7. 건설공사의 환경관리
8. 건설공사의 사업정보 관리
9. 건설공사의 사업비, 공정, 품질, 안전 등에 관련되는 위험요소 관리
10. 그밖에 건설공사의 원활한 관리를 위하여 필요한 사항

 

 미국 CM협회인 CMAA 서비스 표준에서는 CM의 업무범위와 서비스 내용을 다음과 같이 제시하였다.

- CM의 업무범위 5단계
1. Pre-design phase (공사계획단계)
2. Design phase (설계단계)
3. Procurement phase (구매조달단계)
4. Construction phase (시공단계)
5. Post construction phase (완공 후 단계)

- CM의 서비스 내용 6가지
1. Project management (프로젝트관리)
2. Cost management (원가관리)
3. Time management (일정관리)
4. Quality management (품질관리)
5. Project/Contract administration (프로젝트행정 및 계약관리업무)
6. Project safety programs (안전관리)